Кратко о законе и сроках вступления в силу
Новый закон об аресте имущества уехавших граждан вступает в силу 1 сентября 2026 года. Суд может накладывать арест как обеспечительную меру в административных делах о «правонарушениях против интересов РФ», в том числе до вынесения окончательного решения. Сначала арестуют деньги на счетах, при их недостаточности — другое имущество (вплоть до квартиры). Арест снимают при исполнении судебного решения.
Кого может коснуться закон
Формулировки в законе широкие, поэтому под действие могут попасть разные уехавшие россияне — от активных публичных участников до тех, кто просто сдаёт жильё. Кроме того, если ранее были штрафы по политическим административным статьям и они не уплачены, это может стать основанием для нового административного дела и наложения ареста.
Помимо прямого ограничения распоряжения имуществом, законом можно запретить получать доход от жилья (например, сдавать в аренду). Речь пока не о конфискации, а об обеспечительных мерах.
Основные способы передать или продать квартиру, находясь за границей
Если вы уехали и хотите перестраховаться — можно либо переписать квартиру (обычно через дарение близким), либо продать её через доверенное лицо. Оба варианта требуют подготовки и учёта налоговых, юридических и практических рисков.
Дарение (переоформление на близкого родственника)
Дарение — самый распространённый вариант при переписывании квартиры на близких родственников (родители, супруги, дети, внуки и т. п.). При дарении близкому родственнику ни даритель, ни одаряемый обычно не платят налог. При передаче не близкому родственнику или другу одаряемый обязан заплатить НДФЛ по ставке 13% от превышения кадастровой стоимости (для нерезидентов ставка может быть 30%).
Важно учитывать возможные последствия: при дарении супругу квартира станет его/её личной собственностью (риск при разводе), а также дарение возможно только с приватизированным жильём.
Продажа через доверенное лицо или дистанционно
Продажу можно провести через доверенное лицо, оформив у нотариуса полномочия на подписание договора купли‑продажи, подачу документов в Росреестр и получение денег. С 1 июля в ряде стран появилась возможность получить квалифицированную электронную подпись (КЭП) для дистанционных сделок, но для удалённой регистрации сделок требуется сдача биометрии, доступная только очно в инспекциях.
Оформление доверенности — где и как
Доверенность на проведение сделки нельзя оформить у российского нотариуса за границей: её обычно делают в консульстве РФ или у местного нотариуса с последующим переводом и, при необходимости, апостилем (в странах Гаагской конвенции) или по правилам Минской конвенции. Консульская доверенность удобна тем, что российский нотариус сможет её проверить по базе.
В доверенности нужно прямо указать полномочия: совершать сделку (дарение или куплю‑продажу), обращаться в Росреестр и МФЦ, получать/распоряжаться средствами и, при необходимости, снимать с регистрационного учёта. Для дарения требуется третье лицо — нельзя одновременно сделать доверенность на того, кому хотите подарить квартиру.
Какие документы потребуются
Для сделки нужны удостоверения личности сторон, выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам, при необходимости — нотариальное согласие супруга и другие документы из БТИ. Нотариус формирует точный список под конкретный случай.
Налоги и финансовые нюансы
При продаже налог зависит от способа получения недвижимости и срока владения: общий срок для освобождения от НДФЛ — 5 лет, в ряде случаев — 3 года (наследство, дарение от близких, приватизация и т. п.). Для статуса «иноагент» и для нерезидентов действуют повышенные ставки (до 30%). Также учитывайте оплату услуг нотариуса, пошлину за регистрацию в Росреестре и возможные комиссии при переводе средств за границу.
Как принимать и переводить деньги
Рекомендуется принимать деньги на собственный российский счёт; если счёта нет, доверенному лицу можно дать право открыть его. Для безопасности чаще используют банковский аккредитив или депозит нотариуса: покупатель перечисляет деньги в банк или нотариусу, а перевод продавцу происходит после получения выписки из ЕГРН, подтверждающей переход права.
Учитывайте ограничения банков из‑за санкций и специальные правила для лиц с определённым статусом: средства могут идти на специальный счёт и быть недоступны для вывода за границу.
Регистрация сделки и прописка
После подписания договора нотариус направляет документы для регистрации в Росреестр; новый собственник обычно получает выписку на следующий рабочий день. В квартире не должно оставаться зарегистрированных лиц при продаже; если вы в ней прописаны, потребуется отдельная доверенность и нотариальное заявление на выписку.
Наследство и передача по наследству
Переход жилья по наследству также оформляют через доверенность и представителя, если наследник находится за границей. Те же правила по документам, регистрации и срокам применимы и в наследственных случаях.
Практические советы и риски
- Оцените риски дарения: доверяйте только проверенным людям и оформляйте все документы у нотариуса.
- Проконсультируйтесь с юристом и/или нотариусом по налогообложению и переводу средств за границу.
- Если вы планируете дистанционную сделку через КЭП, заранее уточните наличие биометрии в системе и возможность её сдачи.
- При дарении близкому родственнику налоговые преимущества, но и семейные риски (например, при разводе) — учитывайте это в решении.
Коротко: что сделать прямо сейчас
- Оцените, насколько закон может затронуть вашу ситуацию (были ли административные штрафы, публичная активность и т.п.).
- Соберите или найдите копии основных документов на недвижимость и выписку из ЕГРН.
- Решите, хотите ли переписывать (дарение) или продавать — и заранее найдите надёжного нотариуса/агента и доверенное лицо в России.
- Оформите и направьте доверенность в Россию способом, который подходит под вашу страну пребывания (консульство или местный нотариус с апостилем/переводом).
Если нужно — обратитесь к нотариусу или адвокату заранее, чтобы подготовить доверенность и список документов. Чем быстрее будут оформлены бумаги и переданы в Россию, тем меньше шанс неожиданных проблем после вступления закона в силу.